老年公寓的市场需求与政策扶持

      老年公寓是按老年人特点设计、建造，专供老年家庭居住的建筑，入住老年公寓已成为一种新的养老方式。   老年公寓于20世纪70年代从北欧国兴起，90年代，在美国的一些城市已发展成为一个新的产业。近年来，北京、天津、大连等大城市已先后建成了一批规模较大的老年公寓，上海虽然也有试点，但规模不大，无不能适应市场需求。 

      中国老龄协会张文范会长在1998年召开的全国首次老年公寓研讨会上，对老年公寓作了如下的表述：“老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅，属于机构养老的大范畴”。这就是说：老年公寓既不同于传统的居家养老，又不同于一般的机构养老。传统的居家养老，老年家庭分散居住在原有的房屋中，很难受到社会化服务；一般机构养老是使老年人集体居住，统一管理，缺少家庭生活的氛围，因而生活能自理的老年夫妇不愿接受。   上海老年公寓的市场需求 

      上海市房产经济学会从1999年6月起，对老年公寓的市场需求连续作过2次调研，最近一次入户调查和发函调查获得的数据是：选择入住老年公寓养老的，占被调查者总人数1.9%（入户调查样本为1.5%，发表调查样本为2.2%，取两者平均值），这个比例虽然不同，但即使按比推算，全市老年公寓的市场需求量就已经很大了。2000年未，全市户籍人口中60岁以上的老人已达24.75万人，按上述比例，希望入住老年公寓的人数为44726人，再按2人一套，每套建筑面积45平方米计算，总需求量为22000多套，建筑面积达100万平方米。 

      通过对调查汇总资料的分析，还发现选择传统居家养老的原因中，无力支付入住老年公寓或机构养老费用的占13.1%，另有1.3%的老人则因怕入住老年公寓或养老院“被别人说子女不孝顺”。由此可见，选择入住老年公寓养老的比例偏低，显然是受经济条件限制和传统思想束缚所致。再作进一步的分析，不同的组群选择入住老年公寓的比例明显不同，文化程度在大专以上、具有中级以上职务或职称、月固定收入在1251元以上的组群，选择入住老年公寓的比例远比样本总体平均数高。在我们召开的几次老年座谈会上，生活能自理、配偶健在、经济较宽裕又希望与同层次的人为邻的老人，都认为“老年公寓是理想的颐养天年之所”。《上海老年报》为配合本课题调研而开展的以“营造理想的养老居住环境”为题征文，绝大多数的来稿谈的是老年公寓建设问题。市文化、广电系统200多位离休干部中，就有20多位殷切期望老年公寓能早日上市，有人提出可用现有的成套独用住宅置换老年公寓，也有人表示只要政府给优惠政策，房地产开发商愿意微利经营，他们就愿集资参建。因此，我们认为制定至2010年老年公寓发展规划，入住人数取老年人口数3%的比例为宜。这样，到2010年，上海市老年公寓市场需求总量将达到187万多平方米。   上海老年公寓市场现状 

      上海是我国最早进入人口老龄的城市之一，老龄事业的许多方面在全国是名列前茅的。1990年开办的上海首家职工公寓棗浦东老年公寓，被列为全国首批老年公寓之一，特别是1997年制定老年保障体系以来，机构养老设施的建设取得了长足的进展，目前，全市养老院和老年公寓的床位数已达2万多张，相当于现有老年人口数的1%。但总的来说，老年设施的增长仍跟不上老年人口的增长，经济发达国家，入住养老院和老年公寓的老人约占老年人口数的4%~5%，本市现有的设施与此还有很大的差距。 

      此外，经济发达国家的老年公寓出现于机构养老设施已充分发展之后，所以，老年公寓与养老院的功能定位和经营管理模式 分得很清楚，而本市的老年公寓与养老院是同步发展的，因此，两者交叉混淆。有的市区民政部门办的养老院包含了老年公寓功能；而一些企事业单位办的老年公寓与养老院没有什么区别。到目前为止，本市名实相副的老年公寓屈指可数，其中有的因定位偏高而入住率很低，适销对路的中档老年公寓却“踏破铁鞋无觅处”。   老年公寓建设需要政策扶持 

      住房保障是老年保障体系的重要组成部分。大力发展适合老人家庭居住的老年公寓，使一部分具有支付能力的老人入住老年公寓，不仅可以减轻传统居家养老的一般机构养老所需住房的压力，而且还可把市中心区内现在由老年人住用的成套独用住宅置换出来，使之得到优化配置。随着老年公寓的发展，还可形成一个为老人服务的产业，增加就业机会，既可完善老年保障体系，又可引发新的商机。参考本课题研究的房地产开发商（供方）的和意愿入住老年公寓的代表（需方）对于发展老年公寓的积极性都很高，但因政府能给予的优惠政策尚不明确，供需双方都尚在犹豫观望中，原拟试占的项目迟迟不能启动。在2001年3月27日课题召开的“老年公寓配套政策研讨会”上，应邀到会的有关部门领导、老龄问题专家、学者的发言一致呼吁：对由房地产开发商微利经营的老年公寓应视同为非盈利单位，给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费；在经营过程中，除免征营业税外、水、电、煤气（天然气）应执行民用收费标准。此外，不应动员金融、保险业为发展老年公寓在筹资、融资方面多作贡献，如建立老年公寓专项存款、组织老年集资合作建设与经营老年公寓等。《上海老年报》以“营造理想的养老居住环境”为题开展的征文，有一篇应征稿的标准是：《政策到位，老年公寓则兴》，真正说到了点子上。